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Apercu : France entière, renforçant ségrégation et exclusions. Depuis quelques semaines, la presse sémeut des « ventes à la découpe ». Ce terme qui fleure bon la boucherie immobilière désigne la mise en vente dimmeubles entiers par appartement, laissant les locataires devant lalternative : acheter ou partir. Français face à la montée vertigineuse du prix des logements. En 2004, la hausse des prix dans lancien dépasse 15 % ; elle atteint 48 % sur les trois dernières années et près de 90 % sur six ans. Les loyers, plus sages dans lensemble, décollent aussi dans certaines villes. Les grosses opérations de ventes à la découpe orchestrées par des fonds de pensions américains désignent des coupables faciles et des victimes photogéniques. Mais les vraies causes de linflation immobilière sont ailleurs et ses conséquences dépassent de loin laction de quelques spéculateurs. La flambée des prix commence autour de 1998, après plusieurs années de baisse qui sanctionnent léclatement de la bulle immobilière de la fin des années 80. Les prix redevenus abordables et lembellie économique de la fin des années 90 sont propices à une relance des projets immobiliers des ménages. Les taux dintérêt sont au plus bas et les banques se font concurrence pour capter le marché du crédit immobilier. La crise boursière a libéré une épargne importante en quête de placements moins hasardeux. Elle a aussi restreint les possibilités dendettement des entreprises, incitant les banques à se rabattre sur les ménages. Et pour les séduire, elles ont développé une offre abondante et attractive : taux avantageux, moindre apport personnel et surtout allongement de la durée des crédits. La durée moyenne des prêts est ainsi de 15,9 années en 2004, contre 12,3 années en 1995 (1). Et lendettement des ménages passe de 50 % de leur revenu disponible brut en 1995 à 60 % aujourdhui. Le ralentissement économique na pas entamé le dynamisme du marché. Au contraire, les prix flambent de plus belle depuis 2001. Peut-on parler pour autant dune bulle spéculative ? Car limmobilier considéré comme un investissement financier ne paraît pas exagérément surévalué par rapport aux loyers attendus. Beaucoup moins en tout cas quà la veille de léclatement de la bulle immobilière au début des années 90. La situation actuelle est en effet très différente : à lépoque, la flambée des prix avait pour foyer le marché de limmobilier de bureaux et pour carburant des flux de capitaux étrangers. Aujourdhui, elle touche essentiellement le marché du logement. Or, ce marché est dominé par les ménages qui, neuf fois sur dix, achètent un logement pour loccuper personnellement. Les opérations de ventes à la découpe ne témoignent dailleurs pas dun climat de bulle spéculative. Ici, pas dachats massifs misant sur la poursuite de lenvolée des prix. Ces opérations résultent au contraire de la vente dimmeubles dhabitation par des investisseurs institutionnels qui profitent du haut niveau des prix du logement pour rééquilibrer leur patrimoine au profit dautres investissements. Ils cèdent donc des immeubles entiers à des intermédiaires spécialisés qui sefforcent dengranger une nouvelle plus-value en les revendant par appartement. Au final, ces ventes sont donc plus une conséquence de la hausse des prix que leur cause, et elles devraient progressivement ralentir. Lampleur du phénomène est dailleurs discutée. Les associations de locataires, en revanche, sinquiètent de cette pratique. Elles veulent non seulement que les locataires les plus fragiles soient mieux protégés, mais elles attendent aussi du gouvernement quil intervienne pour préserver le parc locatif qui, dans certaines quartiers, est asséché par les stratégies de vente des investisseurs. Dans ces conditions, on voit mal ce qui pourrait faire baisser les prix. La correction ne viendra ni du dégonflement brutal dune bulle spéculative ni dune remontée rapide des taux dintérêt qui freinerait dun coup les achats des ménages. Mais un retournement est peu probable. La fin du logement cher nest donc pas pour demain. Tous les ménages ne sont pas également touchés par lenvolée des prix. Insee, et qui ne souhaitent pas en changer ne sont pas affectés. Les autres, en revanche, subissent une forte dégradation de leur capacité dachat : lamélioration des conditions de crédit a été entièrement absorbée par la flambée des prix (2). Les ménages nont donc que trois solutions : augmenter leur effort financier (la part de leur revenu consacré au remboursement demprunts immobiliers est remontée de 4 points en six ans), acheter plus petit ou plus loin des centres ou renoncer à lachat. Depuis 1998, le prix de lancien a augmenté de près de 90 %, alors que les revenus des ménages progressaient de moins de 25 %. En 2004, lachat dun logement absorbe une année de revenus de plus quen 1998. Pour les plus modestes devenir propriétaire est désormais un rêve inabordable. Smic augmentait à peu près dautant. Logiquement, la part des ménages qui accèdent à la propriété pour la première fois a, elle aussi, diminué : il est de plus en plus difficile dacheter sans lapport que constitue la vente dun précédent logement. Jusquen 1998-1999, les « primo accédants » représentaient 75 % des acquéreurs de résidence principale. En 2004, leur part est tombée à 59 %. Les ménages jeunes ou à revenus modestes ont aussi de moins en moins accès à certaines zones. La géographie des primo accédants traduit très directement la ségrégation spatiale organisée par le marché. France, les classes moyennes sont contraintes de sexiler de plus en plus loin des centres-ville pour pouvoir espérer acheter un logement. Les ménages locataires sont-ils mieux lotis ? France ces trois dernières années, quand les prix de vente progressaient de près de 15 % par an. Mais dans les grandes agglomérations, les loyers de relocation (2) ont progressé de plus de 4 % par an, soit deux fois plus vite que le niveau général des prix. Paris, la hausse annuelle dépasse même les 10 % depuis 2001 (5). Se loger coûte donc de plus en plus cher. Le loyer représentait près de 20 % du revenu des locataires en 2002, contre 15 % en 1988 (4). Pour les ménages les plus modestes, il absorbe 40 % du revenu (contre 29 % en 1988), avant compensation par les aides au logement. Celles-ci ramènent la charge financière à supporter autour de 16 % du revenu pour toutes les catégories de ménages. Mais dans le secteur libre, le bénéfice des aides est en partie empoché par les bailleurs, si bien que le loyer ponctionne le quart des revenus des plus modestes. Que deviennent ceux qui ne peuvent pas remplir cet impressionnant catalogue de conditions ? Un nombre croissant trouve refuge chez des tiers. Et ceux pour qui la solidarité privée ne fonctionne pas en sont réduits aux structures collectives dhébergement, aux hôtels, meublés, aux habitations de fortune ou à la rue. Quil sagisse daccession ou de location, le marché du logement érige ainsi dinfranchissables barrières ségrégatives. Point nest besoin daller chercher des spéculateurs malveillants pour expliquer ce phénomène. Mouillart, cest le résultat dun mouvement de dérégulation des marchés, amorcé il y a une vingtaine dannées. Sur les deux dernières années, le recul des dispositifs régulateurs sest encore accentué. En 2002, 63 % des nouvelles constructions concernaient des logements attribués sous conditions de ressources (comme le prêt à taux zéro dans le domaine de laccession, ou le logement social locatif). En 2004, cette proportion est tombée à 43 %. Etat sest ainsi peu à peu privé de ses moyens dencadrer le marché. Aujourdhui, pour combler lécart croissant entre le coût du logement et les revenus des ménages, il faudrait subventionner massivement. Etat na plus les moyens de suivre lenvolée des valeurs. Sauf à augmenter les budgets dans les mêmes proportions. On en nest pas là. Fnaim des marchés de lancien. Après lénorme effort de construction consenti entre 1954 et 1975, on a pu croire définitivement réglé le problème de linsuffisance de loffre de logements. Depuis 1975, en effet, la taille des ménages a fortement diminué. Les couples sont plus tardifs et plus fragiles, et surtout la population vieillit : les ménages de personnes âgées, plus petits, sont plus nombreux. Et laccélération de la construction en 2004 ne la que légèrement réduit. Le taux de vacance des habitations, à son plus bas niveau depuis la fin des années 60, témoigne dailleurs de cette tension. Le marché nest pas corrélé aux besoins réels de logement, car les candidats ne sont pas nécessairement capables dacheter au niveau de prix exigés par les vendeurs. En revanche, souligne-t-il, linsuffisance de loffre a une conséquence majeure : cest que « la demande est très fortement sélectionnée par le marché ». Moralité : lamélioration des conditions de crédit a eu pour effet de renchérir le « ticket dentrée » pour accéder à la propriété, excluant un nombre croissant de ménages. Les mise en chantier de logements et le déficit de construction depuis 1976. Le parc des résidences principales en 2002.
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